8月，中央持续释放“稳楼市”积极信号，5年期以上LPR下调15个基点至4.3%，首套房贷款利率最低已降至4.1%，达历史低点。国常会明确，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
各地因城施策优化调控政策，南京调整了信贷政策，部分银行无贷或已结清的、二套房首付可降至3成，1套未结清、购买二套房首付从8成调整为6成。
成交量价
8月全市二手房成交7552套（含高淳、溧水），环比下跌7.3%，同比则小幅上涨4.9%，近15个月来首次出现同比正向增幅。二手房成交均价31633元/㎡，同环比均下滑了3-4个点，整体房价走势趋稳。
从市场行情来看，8月中上旬，因高温天气影响，二手房市场活跃度明显下滑；但8月下旬以来，随着天气逐步转凉，信贷政策优化、房贷利率下调双重利好落地，二手房交易量明显走高。
2021-2022年南京二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
区域情况
从区域热度来看，8月江宁、浦口、鼓楼成交占比仍排名前三，累计达全市成交的49%；其中江宁、浦口交易量破千套，江宁仍高居全市第一，刚需小区是交易主力。因市场整体降温，各区成交量环比也都有所回落，建邺、江宁、秦淮降幅相对较大。
从价格方面，鼓楼、建邺8月均价也达4万以上，领跑全市；玄武、秦淮次之，成交房源均价在3.5-3.8万；各区房价整体走势平缓。
2022年7-8月南京各区二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
挂牌行情
受到市场交易活跃度下滑影响，8月南京新增二手挂牌房源环比也有所减少，全月新增挂牌8288套，环比下降6%；新增挂牌房源均价35011元/㎡，环比微涨0.5%。从挂牌行情来看，8月中下旬市场挂牌量也随着交易量上升而增长，但卖家的心理预期仍偏高，买卖双方价格预期分歧较大，也影响了二手房市场的交易量。
2021-2022年南京二手住宅新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
供求关系
据我爱我家南京研究院统计，8月南京二手房客比为1.23，环比增加0.08；虽然8月二手新增挂牌量环比出现下滑，但因高温天气等影响，市场新增客户量也明显回落，致使8月二手供求比有所拉高。
2021-2022年南京二手住宅房客源比走势
数据来源：我爱我家南京研究院
成交周期
从成交周期来看，8月二手房客户成交周期明显缩短，仅需36.2天，相较7月减少了13天，主要还是因为冒着高温天气看房的购房者，置业意愿都较高，所以成交也相对顺利，节奏有所加快。房源成交周期为176.3天，环比则增加了11.8天，主要还是目前南京库存房源量较大，客户选择性众多，也会拉长房源整体成交周期。
2021-2022年南京二手住宅成交周期走势
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天
议价空间
议价方面，据我爱我家南京研究院数据统计，8月南京二手房成交议价空间为5.6%，环比小幅扩大0.28%；具体分析来看，主要还是因二手市场有所波动，业主在价格上进一步让利，促进房源成交。
2021-2022年南京二手住宅议价空间情况
数据来源：我爱我家南京研究院
置业需求
从购房总价看，8月仍有63.1%的购房者选择了300万以下房源，其中100-200万价格段成交占比32%；但从环比数据显示，300万以上各价格段8月成交占比都有不同程度上升，累计上涨4.8%，连续2个月增加，也反映自7月以来不少改善型置业需求开始不断释放。
2022年7-8月南京二手住宅成交总价段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
户型选择
从面积段分布看，90平以下小户型成交占比为59%，环比也下滑了6.1%；而90平以上各面积段占比也都有所增加，其中90-120平成交占比达23.5%，交易量超过60平以下小户型，增幅明显。另外，140平以上大户型占比也增长了2.1%，部分高端改善置业者也选择在当前入市，对南京二手房市场而言无疑也是一剂强心剂。
2022年7-8月南京二手住宅成交面积段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
付款方式
随着信贷政策优化，房贷利率持续下调，选择商贷买房的购房者也越来越多，从8月付款方式反馈数据来看，商贷占比超5成（50.7%），连续5个月环比增加，而全款买房的人也持续下滑，占比降至18.9%，公积金贷款、组合贷款的成交比例波动相对较小。
2022年7-8月南京二手住宅成交付款方式占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
8月热门商圈和小区
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
我爱我家南京研究院简析
展望未来，随着楼市政策环境的持续改善及传统销售旺季的来临，部分热点城市房地产市场或逐步企稳恢复。南京二手房市场预计也将小幅回温，9月交易量环比有望上升，但当前市场成交主力仍将是刚需群体，整体成交价格保持在3.2万/㎡左右，走势平稳。